O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que a proibição de fixar alíquotas do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) com base na área do imóvel só produz efeitos a partir de 12 de agosto de 2026, data da publicação da ata do julgamento que fixou a tese. Ficam ressalvados os fatos geradores anteriores a essa data ainda não pagos, bem como os processos administrativos e as ações judiciais pendentes de conclusão. A modulação foi aprovada por unanimidade pelo Plenário.
A decisão foi tomada na sessão virtual encerrada em 9 de outubro, no julgamento de embargos de declaração no Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1593784, que trata do Tema 1.455 da repercussão geral.
O processo teve origem em Chapecó (SC), cuja Lei Complementar 639/2018 fixava alíquota de 1% para imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 m². O Tribunal de Justiça de Santa Catarina declarou a norma inconstitucional, e o município recorreu ao Supremo. De acordo com a prefeitura, imóveis maiores usam o solo urbano de forma mais intensa, demandam mais serviços e infraestrutura e indicam maior capacidade contributiva.
A Associação Brasileira das Secretarias de Finanças das Capitais (Abrasf), representada por sua Assessoria Jurídica, apresentou memoriais em que sustentou que a área é elemento objetivamente relacionado à dimensão econômica da propriedade urbana e integra a formação do valor venal usado pelos municípios. Por isso, argumentou, sua utilização não institui nova hipótese de progressividade nem cria critério autônomo de tributação.
O Plenário, porém, seguiu o voto do relator, ministro Dias Toffoli, e fixou a tese de que é inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à Emenda Constitucional 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel. Para o relator, a área não se confunde com o tempo nem com o valor do imóvel, únicos critérios que podem fundamentar o IPTU progressivo.
Embargos e modulação
Como o acórdão não tratou da modulação temporal, Chapecó opôs embargos de declaração, apoiados pela Abrasf e pelo Município de Florianópolis, cuja legislação foi citada no reconhecimento da repercussão geral do tema.
Por unanimidade, o Plenário acolheu o pedido. Toffoli apontou como razões as divergências entre tribunais locais, o longo período em que muitas leis com esse critério permaneceram no ordenamento com presunção de constitucionalidade e o impacto financeiro da aplicação
retroativa. O relator mencionou as estimativas de Chapecó, de R$ 14 milhões, e de Florianópolis, entre R$ 84 milhões e R$ 220 milhões.
O que muda para as capitais
“O resultado é uma grande conquista para os municípios, pois oferece segurança jurídica e orçamentária para adaptar a legislação à tese do STF”, destacou o assessor Jurídico da Abrasf, Ricardo Almeida. A entidade lembra que o julgamento não impede a cobrança progressiva do IPTU, apenas veda o uso da área como critério. A progressividade em razão do valor do imóvel continua permitida, assim como as alíquotas diferenciadas por destinação, conforme o Tema 523 da repercussão geral (RE 666156), que reconheceu a constitucionalidade de alíquotas distintas para imóveis edificados e não edificados, residenciais e não residenciais.
A Assessoria Jurídica da Abrasf recomenda que as capitais com alíquotas progressivas em função da área adaptem sua legislação, prevendo ou revisitando a progressividade com base no valor do imóvel.